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　　本案涉及商品房买卖合同纠纷，本案中消费者购买了一套有抵押登记的房屋，根据我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说虽然开发商已经告知了购买方该房屋有抵押权，但是属于无权处分，如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。此案中，开发商一直没有办理解除抵押的手续，对于买房者来说风险是相当大的，而该案的处理结果也达到了很好的社会效果。

　　案例七：司法确认 让消委调解更“硬气”

　　【案情简介】

　　2019年4月1日，攀枝花市保护消费者权益委员会（以下简称攀枝花市消委会）接到消费者胡先生投诉称：他于2019年1月15日，与攀枝花市某商贸有限公司（以下简称商贸公司）签订了汽车销售合同，订购一台别克GL8 2018款ES28T旗舰版汽车，订购价为人民币35万元，胡先生于当日支付了定金5万元。2019年1月26日，商贸公司实际出资人罗某某通知胡先生支付余款并于两天后提车，胡先生当即支付了余款30万元。1月28日，胡先生按约定到店提车，但罗某某以车款未到账为由请胡先生等到1月31日，之后罗某某以各种理由多次推脱，经过胡先生反复交涉，要求按照合同返还购车款并支付违约金共418000元。对于违约行为，罗某某表示认可，并于 2019年3月6日退还了胡先生购车款60000元，但余下款项迟迟不予支付。胡先生无奈只得向市消委会进行投诉，要求商贸公司退还剩余购车款290000元，并支付违约金68000元。

　　【处理过程及结果】

　　2019年4月2日上午，攀枝花市消委会的工作人员向商贸公司送达《消费争议告知函》和《消费争议调查通知函》。同日下午，商贸公司委托罗某某在攀枝花市消委会接受调查并参加调解。

　　调解中，攀枝花市消委会工作人员通过对双方提供的合同进行对比并对当事人询问后认为，胡先生提出的诉求符合法律法规的规定，予以支持，同时向罗某某进行了相关法律宣传，罗某某也表示认可市消委会的建议，双方达成如下协议并同意申请司法确认：1.商贸公司分两次向胡先生返还剩余购车款290000（贰拾玖万圆整）和支付违约金68000（陆万捌仟圆整），共计：358000元（叁拾伍万捌仟圆整）。第一次支付时间2019年4月30日前，支付金额17.9万元（壹拾柒万玖仟圆整），第二次支付时间2019年5月31日前，支付金额17.9万元（壹拾柒万玖仟圆整）。2.如商贸公司任意一次支付时限内，未履行支付或支付金额不足，则每次需承担违约金20000元（贰万圆整）。3.如商贸公司在2019年4月30日前未履行第一次支付或支付金额不足，胡先生有权依据本协议书就剩余全部未付金额向攀枝花东区人民法院申请强制执行。

　　4月3日，攀枝花市消委会与东区人民法院启动了消费纠纷消费调解与司法调解衔接机制，4月17日，消费者与经营者同时向东区人民法院提出司法确认申请，经东区人民法院裁定，双方签署的调解协议书合法有效。后经市消委会与胡先生回访后了解到，商贸公司未按调解协议履行义务，胡先生已于2019年6月4日向攀枝花市东区人民法院申请了强制执行，该调解协议已进入执行程序。

　　【案例评析】四川博绅律师事务所  李凊律师